ลงทุนอสังหาฯ ปล่อยเช่า: คำนวณ ROI อย่างไรให้แม่น

วิธีคำนวณ ROI อสังหาฯ ปล่อยเช่า

ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า ต้องคำนวณผลตอบแทนให้แม่นยำก่อน

1. Gross Rental Yield

สูตร: (ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อ) × 100

ตัวอย่าง: คอนโดราคา 2,000,000 บาท ค่าเช่า 10,000 บาท/เดือน
Gross Yield = (120,000 ÷ 2,000,000) × 100 = 6%

Gross Yield ที่ดี: อย่างน้อย 5-6%

2. Net Rental Yield

สูตร: ((ค่าเช่าต่อปี - ค่าใช้จ่าย) ÷ ราคาซื้อ) × 100

ค่าใช้จ่ายที่ต้องหัก:

• ค่าส่วนกลาง (ถ้าผู้ให้เช่าออก)
• ค่าซ่อมบำรุง (ประมาณ 1-2% ของราคา/ปี)
• ภาษีเงินได้จากค่าเช่า
• ค่าประกันภัย
• ช่วงว่าง (Vacancy) ประมาณ 1-2 เดือน/ปี

Net Yield ที่ดี: อย่างน้อย 4-5%

3. Cash-on-Cash Return

สำคัญมากเมื่อกู้ธนาคาร เพราะวัดผลตอบแทนต่อเงินลงทุนจริงๆ (เงินดาวน์ + ค่าใช้จ่าย)

สูตร: (กระแสเงินสดสุทธิต่อปี ÷ เงินลงทุนจริง) × 100

ทำเลที่ Net Yield สูง (ปี 2568)

• ห้องพักใกล้มหาวิทยาลัย: 7-10%
• คอนโดใกล้นิคมอุตสาหกรรม EEC: 6-8%
• ใจกลางกรุงเทพ: 4-5% (แต่ Capital Gain สูง)